Quy định mới về thuế HKD cho thuê nhà trọ 2026: Hướng dẫn chi tiết và cách tính

Từ ngày 01/01/2026, các chủ nhà trọ cần đặc biệt lưu ý về các thay đổi trong chính sách thuế. Thuế HKD (Hộ kinh doanh) cho thuê nhà trọ được quản lý theo hình thức dịch vụ lưu trú, có sự khác biệt hoàn toàn so với cho thuê nhà nguyên căn.

Phân biệt cho thuê phòng trọ và cho thuê nhà nguyên căn

Nhiều chủ nhà thường nhầm lẫn giữa hai hình thức này. Theo quy định mới nhất áp dụng cho năm 2026:

• Cho thuê phòng trọ: Thu tiền định kỳ từng phòng, không chuyển quyền sử dụng toàn bộ nhà. Được quản lý như dịch vụ lưu trú.
• Thuế tính theo: Doanh thu thực tế thu được, phân loại theo các nhóm hộ kinh doanh cụ thể.

1. Nhóm 1: Doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm

Đây là nhóm được hưởng nhiều ưu đãi nhất, phù hợp với các khu trọ quy mô nhỏ.

Nghĩa vụ thuế:

• Miễn thuế Giá trị gia tăng (GTGT).
• Miễn thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).
• Số tiền thuế phải nộp: 0 VNĐ.

Việc phải làm:

Chủ nhà trọ chỉ cần lên cơ quan thuế khai báo doanh thu năm dự kiến dưới 500 triệu đồng trước ngày 31/01/2026. Sau đó, không cần nộp tờ khai định kỳ quý/tháng.

Ví dụ minh họa:

2. Nhóm 2: Doanh thu trên 500 triệu – Không xác định chi phí

Dành cho các chủ trọ có doanh thu lớn nhưng không muốn quản lý hóa đơn đầu vào phức tạp.

Công thức tính thuế:

• Thuế GTGT: 5% x Tổng doanh thu.
• Thuế TNCN: 2% x (Tổng doanh thu – 500 triệu).

Lưu ý: Chỉ phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu mới phải chịu thuế TNCN.

Ví dụ cụ thể:

Nếu doanh thu khu trọ của bạn là 800 triệu/năm:

• Thuế GTGT: 5% x 800 = 40 triệu đồng.
• Thuế TNCN: 2% x (800 – 500) = 6 triệu đồng.
• Tổng thuế cả năm: 46 triệu đồng.

3. Nhóm 3 và Nhóm 4: Có chi phí – Tính thuế theo thu nhập

Áp dụng khi chủ trọ có đầy đủ hóa đơn chứng từ chi phí (điện, nước, sửa chữa, khấu hao) và muốn tính thuế dựa trên lợi nhuận thực tế.

Bảng so sánh thuế suất Nhóm 3 và Nhóm 4:

Ví dụ tính thuế Nhóm 3:

Doanh thu 1,2 tỷ, chi phí hợp lệ (có hóa đơn) là 600 triệu.
=> Thu nhập tính thuế = 600 triệu.
=> Thuế TNCN = 17% x 600 = 102 triệu đồng.

4. Quy định về hóa đơn điện tử cho nhà trọ năm 2026

Từ năm 2026, việc minh bạch hóa đơn là bắt buộc đối với các hộ kinh doanh lớn:

• Ngưỡng bắt buộc: Doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm phải dùng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền.
• Nguyên tắc xuất: 1 phòng = 1 hóa đơn/kỳ thu tiền. Không xuất gộp chung nhiều phòng vào một hóa đơn.

5. Tóm tắt nhanh cách quản lý thuế cho chủ nhà trọ

1. Dưới 500 triệu: Khai 1 lần đầu năm, miễn thuế 100%.
2. Trên 500 triệu (không chứng từ chi phí): 5% GTGT + 2% TNCN (phần vượt).
3. Kinh doanh bài bản: Lấy đầy đủ hóa đơn xây dựng, sửa chữa để trừ chi phí (thuế TNCN 17-20% trên lãi).
4. Ghi sổ: Thu tiền ngày nào, ghi sổ ngày đó (Sổ S1a, S2a… tùy nhóm).

Nếu quý cô bác, anh chị cần mẫu sổ ghi chép chuyên dụng cho nhà trọ hoặc bảng tính thuế tự động theo quy định 2026, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ miễn phí!

Câu hỏi thường gặp về thuế nhà trọ năm 2026